Kupno mieszkania na rynku wtórnym ma wiele zalet, ale też niesie ze sobą pewne ryzyka. Aby je zminimalizować i odpowiednio przygotować się do zawarcia transakcji warto przede wszystkim bardzo szczegółowo przyjrzeć się ofercie dostępnych mieszkań, a następnie, jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego lokalu, sprawdzić Pełnomocnictwo do kupna mieszkania wystawia się zawsze u notariusza i jedynie takie pełnomocnictwo ma moc prawną. Nie musimy umowy zawierać w mieście, w którym znajduje się nieruchomość. Wystarczy, że każda ze stron uda się do notariusza, a ten pokieruje i przedstawi dostępne opcje wystawienia pełnomocnictwa na zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości – jest wyłącznie oświadczeniem woli, w którym kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie gwarantuje jednak powodzenia transakcji, a jedynie daje prawo do żądania naprawienia szkody z tytuły niezawarcia umowy właściwej i Sprzedający czy kupujący – kto powinien zapłacić pośrednikowi nieruchomości prowizję od udanej transakcji? Poznaj najlepsze sposoby na rozliczenie sprzedaży domu i mieszkania – również te mniej znane! Kluczowe jest ustalenie między stronami wartości opłat notariusza przy zakupie mieszkania, a wspomniane negocjacje będą uwzględniały takie elementy jak wartość mieszkania czy sposób finansowania transakcji. Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania – dwa warianty podziału odpowiedzialności W ramach opłaty notarialnej jest ujęta również prowizja dla notariusza, a jej wysokość jest wprost uzależniona od wartości mienia, podlegającego kupna-sprzedaży. Przykładowo: Przy sprzedaży mieszkania o wartości 450000 zł wszystkie opłaty wynoszą 11203,67 zł (w tym podatki, opłaty notarialne i opłaty sądowe). Na podstawie pozyskanych materiałów geodezyjnych oraz projektu budowlanego, geodeta oblicza współrzędne narożników budynku, a następnie wynosi je w terenie. Cena takiej usługi geodezyjnej waha się w zależności od stopnia skomplikowania obiektu oraz ukształtowania terenu, aczkolwiek zwykle mieści się w przedziale od około 500 zł Kto płaci prowizję przy kupnie mieszkania? Zazwyczaj to kupujący płaci prowizję biura nieruchomości. Prowizja ta jest zwykle wliczona w cenę mieszkania i jest wyraźnie określona w umowie sprzedaży. Jednakże, w niektórych przypadkach, sprzedający może zdecydować się na pokrycie prowizji. Kupno mieszkania przez biuro nieruchomości W księdze wieczystej można również znaleźć informację, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a także, czy właściciel posiada prawo własności gruntu. Dobrze zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania również na to, czy nie jest ono zadłużone np. w spółdzielni lub u dostawcy mediów. W tym celu należy skontaktować się W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego będziesz musiał zwrócić uwagę na nieco inne kwestie, niż przy zakupie nowego lokalu. W tym wypadku nie tylko należy sprawdzić wygląd mieszkania pod kątem estetycznym i technicznym, ale również – stan prawny nieruchomości. Warto upewnić się, że na lokalu nie ciążą żadne lTpJ0. Z zakupem nieruchomości wiąże się wiele opłat notarialnych Taksa notarialna to wynagrodzenie, jakie pobiera notariusz za udokumentowanie danej czynności prawnej. Sprawdzamy, jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej. Jakie opłaty wiążą się z zakupem nieruchomości. Decydując się na zakup nieruchomości musimy pamiętać, że koszty jakie poniesiemy to nie tylko cena działki wskazana w ogłoszeniu. Z transakcją kupna nieruchomości wiąże się bowiem cały szereg niezbędnych opłat i niestety wcale nie są to groszowe sprawy. Część z tych opłat to kwoty stałe, natomiast na pozostałe mamy pośredni wpływ. Dowiedzmy się zatem, za co i ile zapłacimy kupując nieruchomość w 2020 r.? Jakie są opłaty notarialne? Taksa notarialna stawki Kalkulując swój budżet przy zakupie nieruchomości warto od początku uwzględniać w nim tzw. koszty notarialne, które obejmują takie wydatki jak taksa notarialna, odpisy notarialne czy wpis do księgi wieczystej. Trzeba też pamiętać o podatkach. O ile np. opłaty sądowe mają stałe wartości, o tyle podatki zależą od ceny działki, a wynagrodzenia od naszej indywidualnej umowy z notariuszem. Taksa notarialna to wynagrodzenie, jakie pobiera notariusz za udokumentowanie danej czynności prawnej. Maksymalne stawki tego wynagrodzenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1473 ze zm.; dalej: rozporządzenie). Jak policzyć taksę notarialną Maksymalne stawki taksy notarialnej wartość nieruchomości maksymalny koszt taksy notarialnej do 3 tys. zł 100 zł powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 tys. zł powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 tys. zł powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 tys. zł powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys. zł powyżej 1 mln zł do 2 mln zł 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 mln zł powyżej 2 mln zł 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (ale nie więcej niż 10 000 zł) Zapamiętaj! Stawki taksy notarialnej podane w powyższej tabeli to kwoty maksymalne, co oznacza, że w zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić dla nas inną (np. bardziej atrakcyjną) stawkę. Ponadto, rzeczywistą kwotę taksy notarialnej otrzymamy dopiero doliczając do niej podatek VAT. Inne opłaty notarialne To jednak nie koniec kosztów, jakie poniesiemy u notariusza. Pozostałe opłaty notarialne to: Odpis aktu notarialnego Jest to wypis oryginalnego dokumenty posiadający taką samą moc prawną i treść co pierwowzór. Przy zakupie nieruchomości konieczny będzie jeden egzemplarz dla nas oraz w zależności od potrzeb kolejny (np. dla banku). Koszt odpisu aktu notarialnego ustalany jest indywidualnie przez notariusza i liczony od każdej strony dokumentu. Koszt sporządzenia odpisu aktu notarialnego to kwota między 6 zł a 20 zł za stronę. Do tej kwoty należy jeszcze doliczyć podatek VAT; Opłata za wpis prawa własności w księdze wieczystej Jest to opłata stała, która bez względu na wartość nieruchomości wynosi zawsze 200 zł; Opłata założenie księgi wieczystej Jeśli zakupiona przez nas nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej, konieczne jest jej założenie w celu określenia stanu prawnego nieruchomości. Możemy to zrobić samodzielnie bądź zlecić tę czynność notariuszowi. Opłata sądowa za księgi wieczystej to kwota stała, która wynosi 60 zł; Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej W przypadku gdy nasza nieruchomość obciążona jest hipoteką, informację taką również musimy zamieścić w księdze wieczystej. Jest to kolejna niezmienna opłata w wysokości 200 zł. Wszystkie powyższe opłaty uiszczamy u notariusza. Następnie notariusz zawiadamia o zmianach sąd, ten zaś dokonuje w księdze wieczystej wpisu o nowym właścicielu. Opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych również należy do notariusza. Bezpieczny sposób płacenia za nieruchomość - rady notariusza Dodatkowe opłaty przy zakupie nieruchomości Niestety na opłatach notarialnych nie kończą się koszty, jakie poniesiemy przy zakupie nieruchomości. Jeśli bowiem naszą nieruchomość kupujemy na rynku wtórnym, musimy jeszcze pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości. Opłata ta wynosi 2% wartości nieruchomości i pobierana jest przez notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego. Nie przegap: Zgłoszenie nabycia nieruchomości: jak wypełnić druk IN-1 >>> W przypadku gdy kupujemy nieruchomość na kredyt hipoteczny, ponosimy jeszcze dodatkową stałą opłatę z podatku od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej istniejące wierzytelności. Wynosi ona 19 zł lub 0,1% od kwoty nieruchomości, w przypadku gdy jest to hipoteka kaucyjna. Kolejna kwestia to ewentualne wynagrodzenie dla agencji nieruchomości. Jeśli korzystaliśmy z usług takiej firmy, do wszystkich omówionych już kosztów musimy jeszcze dorzucić prowizję dla biura nieruchomości. W praktyce zazwyczaj jest to kwota w wysokości 2-3% od wartości transakcji. Poniższa tabela zawiera zestawienie podstawowych kosztów, jakie poniesiemy przy zakupie nieruchomości za gotówkę w 2020 r. Opłaty zakup nieruchomości Tytuł opłaty Opłata uzależniona od różnych czynników Opłata w stałej kwocie Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od wartości działki Taksa notarialna maksymalne kwoty:powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;powyżej 60 tys. zł do 1000 tys. zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł VAT od taksy notarialnej 23% taksy notarialnej Odpis aktu notarialnego 6 zł od każdej rozpoczętej strony Agencja nieruchomości ok. 3-5% wartości działki VAT od agencji nieruchomości 23% wynagrodzenia dla agencji nieruchomości Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej 60 zł Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej 200 zł Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej 100 zł Opłata dla agencji nieruchomości - jaka prowizja? Planując kupno nieruchomości często zastanawiamy się, czy skorzystać z usług agencji nieruchomości, czy zająć się tym osobiście i dokonać zakupu bezpośrednio u sprzedawcy (dewelopera). W większości przypadków decydującym czynnikiem okazuje się prowizja, jaką należy zapłacić za pośrednictwo agencji. Jednak wielu nabywców nieruchomości nie ma pojęcia o tym kto w takim układzie, ile i za co płaci. W praktyce polskiego rynku nieruchomości możemy spotkać się z kilkoma sposobami naliczania prowizji: od sprzedającego, od kupującego od obydwu stron transakcji jednocześnie. Najczęściej prowizja pośrednika nieruchomości pobierana jest w formie procentu od wartości transakcji. Zdecydowanie rzadziej jest to kwota stała lub też połączenie stałej kwoty i procentu od transakcji lub negocjacji. Najbardziej popularnym rozwiązaniem jest ustalenie prowizji procentowej od wartości transakcji pobieranej jednocześnie od obydwu stron. Zazwyczaj wynosi ona 2-3% od każdej ze stron. W takim przypadku pośrednik nieruchomości zawiera umowę jednocześnie ze sprzedającym oraz kupującym nieruchomość. Trzeba jednak pamiętać, że przy takim rozwiązaniu pośrednik zobowiązany jest do reprezentacji obydwu stron, co dla kupującego z oczywistych względów nie zawsze będzie korzystne. Zachodzi tu bowiem swoisty konflikt interesów i pojawia się uzasadnione pytanie, w jaki sposób możliwe jest wynegocjowanie możliwie najlepszych warunków transakcji, skoro obie strony, mają skrajnie różne interesy. Logiczne jest przecież, że sprzedającemu zależy na sprzedaniu nieruchomości po jak najwyższej cenie, tymczasem w interesie kupującego leży, by kupić możliwie najtaniej. W takim wypadku uczciwy pośrednik może jedynie pomóc stronom dojść do porozumienia na warunkach, które obie zaakceptują. Nie oznacza to, że dla obydwu stron będą to warunki korzystne. W ostatnim czasie coraz bardziej popularnym rozwiązaniem jest wariant, który opiera się na reprezentowaniu przez agencję wyłącznie sprzedającego. Oczywiście w takim przypadku wynagrodzenie agencji nieruchomości pokrywa sprzedawca. Takie oferty opatrzone są zazwyczaj hasłem „0% prowizji od kupującego” lub też „Kupujący nie płaci prowizji”. Warto jednak wiedzieć, że dla kupującego wariant ten wcale nie musi okazać się najtańszy. W takim przypadku faktycznie prowizję pośrednika (wynoszącą zazwyczaj około 5% wartości transakcji) pokrywa w całości sprzedający. Jednak rzadko kto wie, że kwota ta ukryta jest wówczas w cenie nieruchomości, a więc w rzeczywistości i tak obciąża ona kupującego. Ponadto, rezygnując z reprezentacji agencji nieruchomości, sam musi troszczyć się o swoje interesy podczas negocjacji. W praktyce dla kupującego najkorzystniejszym modelem współpracy jest wariant, w którym agencja reprezentuje wyłącznie jego interesy. Wprawdzie w takim przypadku to kupujący musi opłacić prowizję pośrednika (zazwyczaj około 2-3% ceny transakcyjnej), trzeba jednak pamiętać, że to właśnie kupujący ryzykuje najwięcej podczas całej transakcji kupna nieruchomości. Wydając setki tysięcy, a nawet miliony złotych musi być pewny, że cena ta jest adekwatna do kupowanej nieruchomości oraz że wraz z nieruchomością nie nabędzie np. długów poprzedniego właściciela bądź niechcianych lokatorów. To właśnie rolą agenta jest przecież sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości, wynegocjowanie najlepszych dla kupującego warunków transakcji oraz zabezpieczenie jego interesów w umowie przedwstępnej. Przeczytaj też: Jak kupić działkę budowlaną? Co sprawdzić przed podpisaniem umowy? A zatem decydując się na takie rozwiązanie kupujący może być pewien, że pośrednik reprezentuje go w 100% i będzie dążył do możliwie najlepszych dla niego warunków transakcji. Warto też pamiętać, że koszty reprezentacji mogą być negocjowane w umowie z daną agencją, co oznacza, że kupujący i pośrednik mogą ustalić w tym zakresie optymalne dla obu stron warunki. Opłaty przy zakupie nieruchomości na kredyt Jeżeli jednak zamierzamy wziąć kredyt, musimy liczyć się ze zwiększeniem ostatecznych kosztów zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji dochodzą nam bowiem kolejne opłaty. Część z nich jest obowiązkowa, pozostałe uzależnione są od polityki danego banku, bądź naszych indywidualnych decyzji. Będą to zatem następujące opłaty: koszt samego kredytu, czyli odsetki i prowizja, podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu, opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej o hipotece, ewentualne produkty powiązane banku (np. konto bankowe, karta kredytowa), ewentualny operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości (tu cena różni się w zależności od instytucji finansowej, ale zazwyczaj nie więcej niż 1000 zł; najczęściej jest to cena o wiele niższa), ewentualne ubezpieczenia (np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości i/lub ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. To, czy wszystkie będą konieczne uzależnione jest od wymogów danego banku, a także tego, czy np. udało nam się zgromadzić odpowiednią wysokość wkładu własnego). W poniższej tabeli przedstawiamy zestawienie dodatkowych opłat, jakie poniesiemy w przypadku zakupu w 2020 r. nieruchomości na kredyt. Zestawienie dodatkowych opłat przy zakupie nieruchomości na kredyt Pewne opłaty stałe Koszt samego kredytu, czyli odsetki i prowizja Opłata uzależniona od kwoty kredytu Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności (w przypadku hipoteki kaucyjnej) 19 zł Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej o hipotece 200 zł Ewentualne opłaty dodatkowe (zależne od polityki banku i woli inwestora-kredytobiorcy) Produkty powiązane banku (np. konto bankowe, karta kredytowa) Opłata uzależniona od polityki banku Operat szacunkowy Opłata uzależniona od polityki banku (zazwyczaj nie więcej niż 1000 zł) Ubezpieczenia Opłata uzależniona od polityki banku Opłaty związane z kupnem-sprzedażą nieruchomości: czy zawsze musi płacić kupujący? Przepisy ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.; dalej: upn) nie rozstrzygają jednoznacznie, kto i w jakiej wysokości pokryje opłaty związane z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca wskazuje jedynie (nie jest to jednak nakaz), że opłaty notarialne powinny być dzielone po równo pomiędzy kupującego, a sprzedającego. Zgodnie z art. 89 § 1 upn, strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. W praktyce przyjęło się, że to kupujący pokrywa koszty notarialne, jednak wcale nie musi tak być. Kwestia pokrycia danych kosztów może być bowiem przedmiotem negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym, co oznacza, że to stron zależy, kto i za co zapłaci. Dobrym rozwiązaniem może być np. podział tych kosztów po połowie. W ramach negocjacji można też uzgodnić ze sprzedającym, że on opłaci podatek albo taksę notarialną, netto lub brutto. Ostateczna decyzja w tej kwestii zależy tylko i wyłącznie od ustaleń pomiędzy sprzedającym a kupującym. Jeśli zaś w umowie brak jakichkolwiek ustaleń stron w sprawie kosztów transakcji, wszystkie opłaty pokrywa kupujący. Czy można zmniejszyć koszty zakupu nieruchomości? Koszty związane z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości można oczywiście odpowiednio zmniejszyć. Oczywistym jest, że im niższa cena działki, tym niższy koszt jej zakupu. Zdaniem wielu kupujących sporą oszczędnością może być kupno działki bezpośrednio od właściciela (dewelopera) bez udziału agencji nieruchomości. Niestety w praktyce nie do końca tak to wygląda. Jak już była mowa powyżej, korzystanie z usług agencji ma dla kupującego wiele korzyści, a rezygnacja z takiego pośrednictwa wiąże się ze sporym ryzykiem i wbrew pozorom często też ze wzrostem ostatecznych kosztów transakcji. Można też pokusić się o odpowiedni research na rynku usług notarialnych i wybrać kancelarię notarialną, która oferuje swoje usługi za niższe stawki. Pamiętajmy, że kwoty wskazane w rozporządzeniu, to kwoty maksymalne, co oznacza, że notariusz nie może zażądać od nas więcej, nie ma natomiast żadnych przeszkód by negocjować z nim niższą opłatę. W praktyce na rynku można znaleźć oferty nawet o połowę niższe od maksymalnej stawki za sporządzenie umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Warto też pamiętać, że ostateczne wynagrodzenie notariusza zależy od zakresu obowiązków, jakie mu powierzyliśmy. Jeśli zatem część z tych obowiązków przejmiemy na siebie, wynagrodzenie to odpowiednio zmaleje. Oczywiście chodzi tu wyłącznie o takie czynności, które możemy wykonać samodzielnie, czyli np. wpis prawa do nieruchomości i samej hipoteki do księgi wieczystej, czy złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej. Niestety wszystkie pozostałe koszty omówione w artykule pozostają niezmienne. Podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.); Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1473 ze zm.) Obecnie ceny mieszkań i budowy domu mogą przyprawiać o zawrót głowy. Ale nie dajesz za wygraną, bo przecież masz już uzbierane pieniądze na wkład własny, a z kredytem na pewno nie będzie problemu. Ale uważaj! Decydując się na zakup własnych czterech kątów, musisz pamiętać, że potrzebujesz jeszcze dodatkowej sumy, bo cena nieruchomości to absolutnie nie wszystko! Jakie więc koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości czekają nabywcę? Koniecznie zapoznaj się ze szczegółami. Z tego artykułu dowiesz się... Ile mogą wynieść koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości? Poszukiwanie idealnego mieszkaniaPrzygotowanie do zaciągnięcia kredytuDodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym Koszty ubezpieczenia nieruchomościZadatek przy kupnie nieruchomościOpłata notarialnaJak wyglądają koszty dokumentacji wstępnej przy budowie domu? Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym Niestety trzeba spojrzeć prawdzie w oczy – jeśli chcesz kupić mieszkanie, musisz się liczyć z kosztami już na etapie przygotowanie się do zakupu. Część wydatków zapewne przewidujesz od samego początku. Na przykład wiesz, że trzeba będzie przeznaczyć pewną sumę pieniędzy na opłatę notariusza. Inne wydatki z kolei mogą cię mocno zaskoczyć. Dlatego koniecznie zapoznaj się wcześniej z listą opłat, które sięgają nawet 10 tysięcy zł. A na koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości składają się między innymi: prowizja biura nieruchomości, opłaty skarbowe, bankowe i sądowe, opłata notarialna, podatek VAT. Musisz być przygotowany na większość z tych wydatków, ale na szczęście niektóre z nich można zminimalizować lub ominąć. Dobra wiadomość jest też taka, że niektóre z dodatkowych opłat obowiązują przy zakupie mieszkania, a inne przy budowie domu. Poszukiwanie idealnego mieszkania Zacznijmy od zakupu nieruchomości. Jednym z kosztów do cięcia zdecydowanie jest prowizja, którą trzeba zapłacić w biurze nieruchomości. Dlaczego jest to możliwe? Wszystko zależy od tego, w jaki sposób szuka się wymarzonego lokum. W pierwszym odruchu można oczywiście szukać pomocy biura nieruchomości, które się ogłaszają w Internecie. Wydaje się to wygodne i rozsądne rozwiązanie, jednak za skorzystanie z takiej usługi trzeba zapłacić prowizję w wysokości 1,5 – 3% przewidzianej ceny mieszkania. Wszystko zależy oczywiście od indywidualnej umowy z pośrednikiem. Jednak mieszkanie spokojnie można kupić samodzielnie, ponieważ współpraca z biurem podróży, jakkolwiek bardzo pomocna, wcale nie jest obowiązkowa. Portale ogłoszeniowe są pełne informacji o lokalach na sprzedaż. Wystarczy więc poświęcić nieco czasu na poszukiwania i porozumieć się bezpośrednio ze sprzedającym lokal. Wówczas kilka tysięcy zł od razu zostaje w kieszeni. Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu Klamka zapadła, mieszkanie zaklepane, czas na przygotowanie się do wzięcia kredytu. Już przy tej okazji pojawiają się koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości. Na szczęście na tym etapie są one niewielkie i mogą sięgać kilkudziesięciu złotych. Aby w ogóle otrzymać kredyt na mieszkanie, musisz udać się do wybranego przez siebie banku i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Niestety skompletowanie dokumentów może potrwać nawet kilka tygodni, ponieważ bank wymaga dostarczenia kilku ważnych dokumentów. Większość z nich nie wymaga dodatkowej opłaty. Oto bezpłatne dokumenty składane w banku: wniosek o kredyt hipoteczny zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach wyciąg z rachunku bankowego zaświadczenie o podstawie naliczania składek w przypadku przedsiębiorców zaświadczenie z ZUS-u o niezaleganiu ze składkami. Dokumenty, za które należy zapłacić, są na tym etapie tylko dwa: odpis z księgi wieczystej nieruchomości – koszt 20 zł za pobranie online lub 30 zł za odebranie w siedzibie sądu w przypadku przedsiębiorców zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami – 21 zł. Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym Chyba każdy to rozumie, że suma, o którą wnioskuje się w kredycie nie ma nic wspólnego z faktyczną sumą, którą potem trzeba spłacić do banku. Składają się na to nie tylko odsetki, ale także opłaty bankowe. Oczywiście to kwestia polityki konkretnego banku, w którym zamierzasz wziąć kredyt. Wszystko zależy od Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) oraz Całkowitego Kosztu Kredytu. To właśnie w tych warunkach przygotowanej przez doradcę kredytowego umowy znajdują się dodatkowe opłaty i prowizje. Dlatego koniecznie trzeba dokładnie przeanalizować dokumenty przed ich podpisaniem, by nie zostać zaskoczonym przez finansowe niespodzianki. Zdarza się, że wraz z kredytem otrzymasz również dodatkowe produkty, na które musisz się zdecydować. I wreszcie trzeba opłacić takie usługi banku jak koszty wyceny nieruchomości, opłaty przygotowawcze. Te opłaty mogą sięgać kilkuset złotych. Najwięcej na tym etapie wyniesie na pewno prowizja za udzielenie kredytu – w zależności od jego wysokości może ona sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Koszty ubezpieczenia nieruchomości Uwaga! Możesz dać się zaskoczyć w tym momencie. Jeszcze nie masz mieszkania, a już musisz je ubezpieczyć. Ale tak to właśnie wygląda. Bank wymaga bezwzględnie, by kredytobiorca wykupił polisę mieszkaniową na lokal, który kupuje za kredyt. W razie odmowy kredyt może zostać cofnięty. Dlatego musisz wybrać odpowiednią dla siebie polisę. Na potrzeby kredytu wystarczy podstawowe ubezpieczenie czyli ochrona murów, a do tego ochrona przez zdarzeniami losowymi. Oczywiście warunkiem wykupienia polisy jest także cesja tego ubezpieczenia na bank. Jak szukać takiej polisy potrzebnej do kredytu? Dobra wiadomość dla przeciążonych emocjami kredytobiorców jest taka, że doradca kredytowy pomoże i przygotuje dla nas odpowiednią polisę i sprawa może zostać załatwiona na miejscu. Chociaż oczywiście można taką polisę wykupić samodzielnie po porywaniu wielu ofert. A ile może kosztować takie ubezpieczenie mieszkania? Otóż stawki dla mieszkań trzydziestoparometrowych, które cieszą się największym wzięciem na rynku to suma od ok. 130 do ok. 200 zł za roczną polisę. Wiele banków wymaga także od kredytobiorcy wykupienia polisy na życie, a to już wydatek co najmniej kolejnych 200 zł. Możesz też jednorazowo opłacić ubezpieczenie kredytu na wypadek utraty pracy w pierwszych latach spłacania hipoteki. Zadatek przy kupnie nieruchomości W koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości można niekiedy także wliczyć zadatek. Ale tylko w szczególnych okolicznościach. Wyjaśnimy najpierw kwestię zawierania umowy podczas zakupu nieruchomości. Najpierw kiedy dopiero rozpoczyna się załatwianie formalności w związku z mieszkaniem, które chce się kupić, trzeba sporządzić między stronami tak zwaną umowę przedwstępną. Warto zaznaczyć, że ta umowa nie musi być potwierdzona notarialnie. Jednak ma ona na celu zmobilizowanie obu stron do wywiązania się z umowy. Często elementem umowy przedwstępnej jest zadatek, choć umowa bez zadatku także jest ważna. Jednak jeśli już została umówiona między stronami zadatku pewna kwota i następnie zapłacona przez ciebie jako nabywcę, istnieje pewne niebezpieczeństwo. Jeśli się rozmyślisz i nie dotrzymasz umowy, zadatek przepada. Jeśli z kolei sprawa zostanie doprowadzona do końca, zadatek dolicza się do ceny mieszkania. Opłata notarialna Po umowie przedwstępnej czas na umowę notarialną. Opłata notarialna to chyba najbardziej kojarzący się wszystkim wydatek z serii, jaką tworzą koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości. Koniecznie trzeba podkreślić, że zanim jako osoba chętna na zakup mieszkania, otrzymasz kredyt na sfinansowanie transakcji, musisz mieć w ręku umowę kupna lokalu potwierdzoną notarialnie. W tym celu obie strony transakcji muszą pojawić się u notariusza. Za sporządzenie umowy przyrzeczonej czyli docelowej umowy sprzedaży nieruchomości trzeba opłacić w kancelarii: tak zwaną taksę notarialną czyli wynagrodzenie notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny nieruchomości, czyli jeśli mieszkanie kosztowało 500 tys. złotych, to trzeba będzie zapłacić dodatkowe 10 tys. zł podatek od czynności cywilnoprawnych za wpis do hipoteki – 19 zł opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej – po 200 zł za każdy opłatę za odpisy aktu notarialnego. Jeśli dany lokal do tej pory nie był ujęty w księdze wieczystej, trzeba ponadto opłacić założenie księgi wieczystej dla konkretnej nieruchomości. Płaci się za to 60 zł. Co ciekawe taksa notarialna podlega negocjacji, ale zazwyczaj w emocjach związanych z tak poważną transakcją niewiele osób o tym myśli. A kto płaci koszty notarialne transakcji? Przyjęło się, że kupujący w całości. Jednak zdarza się, że strony się porozumiewają w tej kwestii i dzielą się kosztami notarialnymi. Jak wyglądają koszty dokumentacji wstępnej przy budowie domu? Wiemy już, jak wyglądają koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. A czy jest łatwiej i może mniej zamieszania z formalnościami, jeśli zdecydujesz się na budowę własnego domu? Zdecydowanie nie. Załatwianie formalności ma jednak na początku nieco inny charakter. Koszty budowy domu są ogromne i tylko nieliczni mogą sobie pozwolić na zbudowanie wymarzonego domu jednorodzinnego bez brania kredytu hipotecznego. Ale już zanim załatwisz w banku kredyt czekają cię poważne wydatki już na etapie projektu domu. W tym przypadku koszty mogą znacznie przekroczyć sumę 10 tysięcy, a więc jeszcze więcej niż dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania. A oto, co się składa na te wydatki: projekt budowlany – zdecydowanie największy wydatek na tym etapie przygotowania do budowy, może on sięgać kilku tysięcy złotych, a jego cena zależy od indywidualnego projektu i potrzeb przyszłych mieszkańców wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego – cena zależy od ilości stron – maksymalnie do 5 stron każda kosztuje 30 zł, powyżej tej liczby 50 zł, co łącznie daje sumę kilkuset złotych opłata skarbowa za ustalenie warunków zabudowy, za którą płaci się 107 zł opłata skarbowa za zezwolenie na lokalizację lub przebudowę zjazdu – koszt 82 zł mapa zasadnicza w formacie A4 – koszt od 30 do 50 zł. Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym Mamy już omówioną sytuację w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, a także koszty poniesione przy gromadzeniu dokumentacji dotyczącej budowy domu jednorodzinnego. Czas na przedstawienie, jak wyglądają dodatkowe koszty, jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania lub domu u dewelopera. A to przecież bardzo częsty wybór ze względu na nowoczesne rozwiązania i piękne osiedla. Czy jest jakaś wyraźna różnica w zakupie lokalu na rynku wtórnym i pierwotnym? Niestety tak i dotyczy to przede wszystkim podatku VAT. Ceny na rynku pierwotnym mogą niekiedy wydawać się niezwykle kuszące. Niestety znajduje się w tej strategii dość nieprzyjemny haczyk. Otóż sprzedający podają cenę netto, która zachęca do wyboru mieszkania u dewelopera. Jednak koniecznie musisz mieć świadomość, że do ceny netto trzeba doliczyć podatek VAT za nieruchomość. A wówczas już cena brutto nie okaże się tak przyjazna. Niestety podatek VAT na lokale kupowane u dewelopera wynosi aż 8%. Gdyby jednak ktoś miał zamiar narzekać, to oczywiście może być jeszcze drożej. A to dlatego, że 8-procentowy VAT obowiązuje tylko w przypadku lokali, które mają powyżej 25 metrów kwadratowych. Niestety deweloperzy oferują przecież znacznie mniejsze mieszkania. I tu ciekawostka. Według polskiego prawa, aby lokal uchodził za mieszkanie, musi mieć właśnie co najmniej 25 metrów kwadratowych. Jeśli mieszkanie jest mniejsze, często bywa określane mianem mikroapartamentu. A przecież mamy świadomość, że pojawiają się na rynku kawalerki o znacznie mniejszym metrażu. wówczas jednak niestety przestają być traktowane według prawa jako mieszkanie, a zaczynają jako lokale użytkowe. I niestety jako lokale użytkowe mają nałożony na siebie znacznie wyższy podatek VAT. Okazuje się, że za taką maleńką kawalerkę trzeba będzie zapłacić aż 23% podatku VAT, co sprawi, że zakup wymarzonego mieszkania od dewelopera będzie znacznie droższy niż to wygląda w zachęcającej ofercie. PODSUMOWANIE: Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości mogą wynieść nawet ponad 10 tysięcy zł. Biuro nieruchomości pobiera prowizję w wysokości 1,5 – 3% ceny lokalu, jednak można zrezygnować z jego usług i poszukać mieszkania samodzielnie. Opłata w trakcie kompletowania dokumentów kredytowych dotyczy odpisu z księgi wieczystej nieruchomości i wynosi 20 lub 30 zł. Z kredytem hipotecznym wiążą się takie dodatkowe opłaty jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja banku, opłaty przygotowawcze oraz oczywiście oprocentowanie kredytu. Koszty ubezpieczenia nieruchomości to ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie kredytu od utraty pracy. Jeśli podczas zawarcia umowy przedwstępnej pojawił się zadatek, to po zerwaniu umowy przez kupującego, zadatek ten przepada. Za sporządzenie umowy notarialnej trzeba zapłacić taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Przed rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego czekają na każdego znaczne koszty związane dokumentacją wstępną, w tym największy koszt stanowi projekt domu (kilka tysięcy złotych). Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera naliczany jest za nieruchomość podatek VAT w wysokości 8% za mieszkanie powyżej 25 m2 oraz 23% za mniejsze mieszkanie. Rozmowa z Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem. Sprzedaż mieszkania. Z biurem nieruchomości czy bez?- Czy rozliczanie się pomiędzy sprzedającym i kupującym nieruchomość powoduje jakiekolwiek problemy?- Obowiązek zapłaty ceny jest podstawowym obowiązkiem kupującego, który równoważy przeniesienie przez sprzedającego prawa własności lub innego ograniczonego prawa rzeczowego. Z przyczyn oczywistych rozliczenie między stronami ma dla nich podstawowe znaczenie i często jest źródłem napięć i nieporozumień. Często powstają wątpliwości - kiedy płacić i jak Jak w praktyce ten dylemat jest rozstrzygany?- Należy rozróżnić dwa podstawowe modele - sytuację, kiedy kupujący pokrywa cenę z tzw. środków własnych oraz taką, kiedy środki na zapłatę ceny lub jej części pochodzą z kredytu. Zapłata z własnych środków może nastąpić zarówno przed zawarciem umowy sprzedaży, jak i w chwili jej zawierania oraz po zawarciu umowy sprzedaży. W wypadku kredytu bankowego możliwy jest tylko wariant zapłaty ceny po zawarciu przez Strony umowy, co wynika z narzuconej przez banki ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży, w szczególności w sytuacji, gdy strony nie są związane żadną umową, np. umową przedwstępną, dokonywana jest sporadycznie i najczęściej jest wyrazem daleko idącego zaufania do kontrahenta. Zapłata w chwili zawarcia umowy wydaje się zabezpieczać słuszny interes obu stron, choć niesie za sobą znaczne ryzyko wynikające z posiadania gotówki. Płatność po umowie jest trudno akceptowana przez sprzedających, bowiem mają świadomość, że z chwilą zawarcia umowy utracili uprawnienie do własności, a na pieniądze muszą jeszcze Jak może sprzedający zabezpieczyć swoje uprawnienie do otrzymania uzgodnionej ceny?- Podstawowym zabezpieczeniem zapłaty jest złożenie przez kupującego w akcie notarialnym świadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Powoduje to, że akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży jest tzw. tytułem egzekucyjnym i ma skracać drogę do komornika w ten sposób, że opóźnienie w zapłacie powoduje uprawnienie sprzedającego do wystąpienia do właściwego Sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi tzw. tytuł egzekucyjny. W oparciu, o niego można wszcząć egzekucję z majątku kupującego. W tym z rzeczy, która stanowiła przedmiot umowy można zabezpieczyć także hipoteką na nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) - w tym na nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) stanowiącej przedmiot umowy sprzedaży. Hipoteka podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i ma ten skutek, że osoba na rzecz której ujawniona jest hipoteka (wierzyciel) może z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (choć są wyjątki) dochodzić zapłaty w drodze licytacji nieruchomości. Bez względu na to czyją własność ta obciążona nieruchomość (ograniczone prawo rzeczowe) stanowi. Relatywnie wysokie koszty ustanowienia tego prawa powodują, że strony niezbyt często decydują się na to prostym i nie powodującym wzrostu kosztów zabezpieczeniem zapłaty może być poręczenie, czyli zobowiązanie osoby trzeciej, polegające na tym, że musi ona zapłacić na równi z kupującym gdyby ten swojego obowiązku nie spełnił. Ponieważ poręczenia udzielane są w zasadzie tylko grzecznościowo i wiążą się z dużym ryzykiem majątkowym poręczyciela - jest to zabezpieczenie stosowane i bardzo skutecznym sposobem zmobilizowania kupującego do zapłaty w terminie jest ustalenie, że wydanie przedmiotu umowy następuje później niż zapłata ceny. To rozwiązanie przyjmuje się prawie jako regułę, zwłaszcza, gdy przedmiotem umowy jest lokal lub Czy nie ma bardziej komfortowych rozwiązań dla obydwu stron?- Być może za takie należy uznać powiernictwo do którego uprawnieni są notariusze. Otóż na mocy art. 104 Prawa o notariacie - notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością może przyjąć na przechowanie pieniądze. Na taką okoliczność sporządza protokół, w którym oprócz stwierdzenia, że przyjął od określonej osoby umówioną kwotę - wymienia osobę uprawnioną do otrzymania pieniędzy oraz warunki od których uzależniona jest wypłata. Może to być cena sprzedaży należna sprzedawcy, a wypłata uzależniona od samego zawarcia umowy sprzedaży lub dodatkowo od nadejścia określonego terminu. Rozwiązanie to jest stosowane coraz częściej, mimo, że wiąże się z dodatkowymi Czy brak zapłaty ceny w ustalonym w umowie terminie powoduje unieważnienie transakcji?- W obiegowej opinii pokutuje przeświadczenie, że dopiero zapłata lub nawet tylko zapłata ceny (bez zawarcia umowy) powodują przejście własności (uprawnienia) na rzecz kupującego. Dosyć często spotyka się stwierdzenie - kupiłem to mieszkanie tylko nie załatwiłem jeszcze aktu notarialnego. To nieporozumienie. Zapłata ceny w przypadku umów sprzedaży, dla których zastrzeżona jest forma aktu notarialnego (nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawa) nie może skutkować nabyciem rzeczy (prawa), nie może też być warunkiem umowy Czy to oznacza, że kupujący który nie zapłacił ceny nie może utracić własności (prawa), które nabył?- Na szczęście nie. Umowa sprzedaży należy do umów wzajemnych i ma do niej zastosowanie art. 491 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że jeżeli kupujący dopuszcza się zwłoki w zapłacie (wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej), sprzedający może wyznaczyć mu odpowiedni dodatkowy termin do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie powoduje jeszcze, że własność (uprawnienie) wraca do sprzedawcy, jednak w razie odmowy zwrotnego przeniesienia własności przez kupującego - spór musi rozstrzygnąć Czy sprzedający może domagać się odszkodowania w przypadku opóźnienia się kupującego z zapłatą?- Za opóźnienie w zapłacie należne są odsetki w wysokości ustawowej, chyba że strony zastrzegły w umowie odsetki w innej wysokości z zachowaniem obowiązujących Dziękuję za rozmowę.